1. “계약금도 받고 중도금도 받았는데… 토지를 신탁회사에 넘겼다고?”
2016년, 한 부동산 개발 회사의 대표 A씨는 투자자 E와 토지 매매계약을 체결했습니다.
E는 가계약금부터 중도금까지 총 1억 1,000만 원을 지급하며 거래를 이어갔습니다.
하지만 개발 사업은 지연되었고, 금융비용은 늘어났습니다.
대주단은 회사의 자금 상황을 우려하여 부동산담보신탁 계약을 체결할 것을 요구했습니다.
결국 2020년, 문제의 토지에 대해 회사 명의로 소유권보존등기를 마친 뒤
신탁회사(H) 앞으로 소유권이전등기까지 넘어간 상황이 되었습니다.
이를 알게 된 피해자 E는 놀랄 수밖에 없었습니다.
“내가 산 토지를 왜 신탁회사에 넘겨? 배임 아닌가?”
검찰도 같은 생각으로 A씨를 배임죄로 기소했습니다.
2. 핵심 쟁점 1 — A씨에게 ‘소유권 이전의무’가 정말 남아 있었는가
사건의 핵심은 A씨가 타인의 사무를 처리하는 지위, 즉 피해자에게 소유권을 넘겨야 할 법적 의무가 있었는지 여부입니다.
문제는 2018년 체결된 ‘변경계약’이
2019년 11~12월경 합의해제되었는지 여부였습니다.
피해자와 피고인은 서로 다른 주장을 했지만
민사재판에서도 다음과 같은 내용이 확인되었습니다.
양측은 해제 의사를 주고받았던 정황이 존재함
다만 피해자가 주장한 “2019년 12월 말”이라는 구체적 시점은 증거 부족
그러나 “해제되지 않았다”는 결론이 도출되는 것도 아님
즉, 계약이 실제로 해제되었을 가능성이 충분히 존재했고,
A씨가 그 사실을 그렇게 인식했을 가능성도 무시할 수 없었습니다.
따라서 법원은
A씨가 여전히 피해자에게 등기이전의무를 부담한다고 단정하기 어렵다고 보았습니다.
3. 핵심 쟁점 2 — 신탁회사로의 소유권 이전이 ‘배임의 고의’였는가
배임죄가 성립하려면
“상대방에게 손해를 줄 의도 또는 이를 용인한 인식”이 필요합니다.
하지만 이 사건에서는 그런 고의를 인정하기 어려운 정황이 많았습니다.
(1) 피해자와의 관계
피해자는 2019년 무렵부터 일관되게
“토지를 받는 것보다 이미 낸 돈을 돌려받고 싶다”
는 방향으로 태도를 보였습니다.
A씨 역시 이 분위기를 그대로 받아들였고,
양측이 “계약을 해제한다”는 논의를 했던 정황이 존재합니다.
즉, 피해자가 토지를 넘겨받을 의사가 없다고 생각했을 가능성이 상당함.
(2) 신탁계약 체결의 배경
사업 지연
금융비용 증가
대주단의 신탁계약 요구
이런 상황에서 부동산담보신탁 계약은
“개발사업 유지”를 위한 자금 운영 방식이었을 뿐
피해자에게 손해를 주기 위한 행위와는 거리가 있었습니다.
또한 중요한 사실은,
수분양자가 잔금을 지급하면 신탁계약을 종료하고 언제든지 등기를 넘겨줄 수 있었다는 점입니다.
실제로 다른 분양자들에 대해서는
이 방식으로 소유권 이전이 정상적으로 이루어졌습니다.
즉, 신탁계약 체결은 “피해자의 권리를 박탈한다”는 목적이 아니라
“회사 운영을 이어가기 위한 조치”였던 것입니다.
4. 결론
법원은 다음 이유로 무죄를 선고했습니다.
계약이 이미 해제되었을 가능성이 충분히 존재하고
A씨가 소유권 이전 의무가 남아 있다고 인식했다고 보기 어려우며
신탁계약은 사업 유지 목적이었고
피해자에게 손해를 줄 고의가 증명되지 않았음
따라서 검사가 제출한 증거만으로는 배임죄를 인정하기에 부족하다고 보았습니다.
(형사소송법 제325조 후단: 범죄의 증명이 없는 경우)
판결의 의미
석원재 변호사
이 사건은 부동산 개발 사업에서 흔히 나타나는
신탁계약·대주단 요구·자금 경색과 같은 현실을 고려하여
배임죄의 성립 요건을 엄격하게 본다는 점에서 의미가 있습니다.
첫째, 계약 해제와 사무처리자의 지위
계약이 해제되었는지 여부가 불명확하더라도
당사자 간의 의사 교환·정황·진술 등을 종합하여
의무가 남아 있었는지 판단해야 함을 보여줍니다.
둘째, 신탁계약이 곧바로 배임이 되지는 않는다
대주단 요구나 사업 구조상 필요한 신탁계약은
그 자체로 배임 고의를 추단할 수 없습니다.
셋째, 배임죄는 ‘고의’ 입증이 핵심
민사적으로는 문제가 될 수 있지만,
형사법에서는 “상대방에게 손해를 주려는 의도”가
명확히 입증되지 않으면 처벌할 수 없습니다.
이 판결은 부동산 개발 과정에서 발생하는 다양한 금융·자금 조달 구조가
형사적 판단과 민사적 판단에서 다르게 평가될 수 있음을 잘 보여주는 사례입니다.